Column Bosselaar & Strengers Advocaten: Hoe ver strekt exploitatieplicht huurder?

Gepubliceerd op , door De Nationale Franchise Gids

Column geschreven door: Eline Aantjes-Breel van Bosselaar & Strengers Advocaten

De economische crisis en de opkomst van webwinkels hebben hun weerslag in de retailbranche gehad. Door tegenvallende resultaten zien sommige retailers zich daarom genoodzaakt om een ander winkelconcept te starten of de exploitatie in het gehuurde zelfs te staken. Verhuurders (en eigenaren van omliggende winkelpanden) hebben er echter belang bij dat de exploitatie (op dezelfde voet) wordt voortgezet en leegstand wordt voorkomen. Veel huurovereenkomsten bevatten dan ook een exploitatieplicht. Wat houdt deze verplichting in en hoe ver strekt de verplichting? Kunnen huurders onder de verplichting uit?

Wat houdt de exploitatieplicht in?

De exploitatieplicht wordt in artikel 5.1 van de algemene bepalingen bij het (in Nederland meest gebruikte) ROZ-model omschreven als de plicht van de huurder “het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…) Huurder zal het gehuurde voorzien en voorzien houden van voldoende inrichting en inventaris.

Wanneer geldt de exploitatieplicht?

Op grond van de wet moet een huurder zich als ‘goed huurder’ gedragen, maar hieruit vloeit niet per definitie een exploitatieplicht voort. Is de exploitatieplicht niet opgenomen in de huurovereenkomst zelf of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden (zoals de algemene bepalingen behorend bij het voornoemde ROZ-model), dan geldt slechts in bijzondere omstandigheden de plicht om het gehuurde te (blijven) gebruiken.

De exploitatieplicht staat overigens los van de verplichting om de huursom te voldoen gedurende de huurperiode. Ook als de exploitatieplicht niet zou gelden of de huurder niet aan zijn exploitatieplicht kan worden gehouden, moet hij gedurende de huurperiode wel de huursom blijven betalen (ook als hij het gehuurde niet meer gebruikt). Pas als de huurovereenkomst wordt beëindigd, is hij niet langer de huursom verschuldigd.

Wat zijn de gevolgen van staking exploitatieplicht?

Geldt de exploitatieplicht en beëindigt de huurder de exploitatie, dan kan de verhuurder de huurder tot nakoming verplichten (om de exploitatie weer te hervatten) en verbeurt de huurder doorgaans een boete. Ook kan het schenden van de exploitatieplicht een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst opleveren. Wordt de huurovereenkomst ontbonden, dan kan de rechter de huurder veroordelen een schadevergoeding aan de verhuurder te betalen (ter hoogte van de misgelopen huurtermijnen).

Kan de huurder onder de exploitatieplicht uit?

De huurder komt niet zomaar onder de exploitatieplicht uit. Dat een verhuurder belang heeft bij het daadwerkelijke gebruik van het gehuurde wordt door rechters ook als feit van algemene bekendheid aangenomen. Leegstand heeft immers vaak tot gevolg dat het pand en eventueel omliggende leegstaande panden moeilijker opnieuw te verhuren zijn. Daarnaast werkt leegstand verloedering en een verminderde aantrekkelijkheid van het winkelgebied in de hand, wat een negatief effect heeft op de bedrijfsexploitatie van de andere huurders in het gebied. Leegstand leidt daardoor tot (verdere) leegstand en daarmee is de vicieuze cirkel compleet. De negatieve effecten van leegstand op de waardeontwikkeling van het pand zijn voor de rechter een gegeven.

Alleen in uitzonderingsgevallen slaagt het verweer van de huurder dat hij op grond van de redelijkheid en billijkheid niet aan de exploitatieplicht kan worden gehouden. Daarvoor is onvoldoende dat een huurder ernstig verlies lijdt. Ook komt het voor risico van de huurder als de verwachtingen van de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst gunstiger waren dan de werkelijkheid heeft laten zien. De exploitatieplicht gaat echter niet zover dat de huurder de plicht ten koste van alles moet nakomen. In een zaak waarbij het gelet op de financiële problemen van de huurder gewoonweg niet mogelijk was de winkel nog langer open te houden – de huurder kon op geen enkele manier nog financiële middelen vergaren – oordeelde de rechtbank Rotterdam op 6 januari 2016 dat de huurder niet meer aan zijn exploitatieplicht kon worden gehouden.

Uit een arrest van het Hof Amsterdam (Rochdale/Frababo) van 15 maart 2016 blijkt dat langdurige schending van de exploitatieplicht (in dit geval wegens uiteindelijk op niets uitlopende onderhandelingen met potentiële onderhuurders), voldoende grond kan vormen voor ontbinding van de huurovereenkomst, ook als inmiddels verbouwingen hebben plaatsgevonden met het doel om het gehuurde weer te gaan exploiteren. Door kosten te maken voor de verbouwingen, maar de exploitatie niet met voortvarendheid te hervatten, neemt een huurder dus een (te) groot risico.

Steeds zal de rechter een belangenafweging maken, waarbij het belang van de verhuurder bij voortzetting van de exploitatie vaak zwaarder blijkt te wegen. Toch is dit niet altijd het geval. Zo oordeelde de rechtbank Noord-Nederland op 11 november 2015 in een zaak dat de verhuurder onvoldoende (spoedeisend) belang had bij voortzetting van de exploitatie. De huurder (Ahold) was niet verplicht om een gedeelte van het gehuurde te gebruiken, omdat de verhuurder onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat exploitatie van invloed was op de waarde van die ruimte of op de verhuurbaarheid van andere panden in het winkelcentrum. De ruimte lag enigszins afgelegen en Ahold had een redelijk alternatief geboden, namelijk het voorzien van de ramen met reclame-uitingen van Albert Heijn, waarmee het nadelige effect van de leegstand grotendeels was verminderd.

Conclusie

Ook wanneer de huurder in een financieel moeilijk positie zit, moet hij niet alleen de huursom blijven voldoen, maar dient hij het gehuurde ook te blijven gebruiken. Wees hier als huurder van bewust bij het aangaan van een huurovereenkomst met exploitatieplicht. Een huurder komt namelijk slechts in (onder meer de hiervoor genoemde) uitzonderingsgevallen onder de exploitatieplicht uit.

Delen:

Gerelateerde artikelen

Laatste franchisenieuws

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

skyscraper-banner-website