Column Bosselaar & Strengers Advocaten: De juridische aspecten van blurring

Gepubliceerd op , door De Nationale Franchise Gids

Door Bas Le Large en Marina Kleijn, Retail-Advocaten bij Bosselaar & Strengers Advocaten in Utrecht

Eén van de retail trends van de afgelopen jaren is de toename in branchevervaging tussen retail en horeca, ook wel ‘blurring’ genoemd. Er zijn talloze voorbeelden van blurring in onze winkelstraten te vinden. Denk aan het warenhuis met restaurant, de boekenwinkel met koffiecorner, het restaurant met delicatessenwinkel en de kledingzaak met wijnbar. Deze combinaties van retail en foodservice spelen in op de wensen van de hedendaagse consument en winnen daarmee gestaag aan populariteit. Het is daarnaast een slimme manier om de klant te trekken en vast te houden. Maar op welke juridische valkuilen moet een retailer letten als hij een horecaelement wil toevoegen aan zijn retail concept?

De laatste tijd wordt veel aandacht geschonken aan blurring in de retail. Dit is mede te danken aan de foodretail waar de supermarkten door het openen van hun foodcourts steeds meer vorm geven aan dit fenomeen. Hoewel er in toenemende mate aandacht aan wordt geschonken, is blurring niet alleen iets van de afgelopen tijd. Denk bijvoorbeeld aan de grote warenhuizen die al jarenlang beschikken over een eigen horecagelegenheid.

Wat wel is veranderd, is dat blurring niet langer alleen is voorbehouden aan de grote spelers in de retail. Juist ook kleinere retailers bedenken nieuwe combinaties tussen retail en horeca. En de blurring concepten worden ook steeds creatiever. Fietsenzaken en wasserettes openen hun eigen koffiebar, schoenenwinkels openen een bistro en modewinkels openen een eigen wijnbar.

En blurring heeft niet alleen een opmars gemaakt in de winkelstraten, ook in de rechtspraak is de afgelopen paar jaren steeds meer aandacht geweest voor blurring. Waar moet een retailer op letten voordat hij zijn blurring concept uitrolt? De belangrijkste juridische aandachtspunten op een rij.

Bestemmingsplan

Wanneer een retailer horeca wil toevoegen aan zijn retailconcept doet hij er allereerst goed aan om na te gaan of dit wel is toegestaan op basis van de plaatselijke wet- en regelgeving. Wat zegt het geldende bestemmingsplan over de bestemming van de winkelruimte? Rust de bestemming ‘gemengd’ op de winkelruimte, dan zal een combinatie van retail en horeca zijn toegestaan. Maar rust de bestemming ‘detailhandel’ op de winkelruimte, dan zal blurring al snel strijdig zijn met het bestemmingsplan.

Volgens de standaard begripsomschrijving moet in een bestemmingsplan onder detailhandel worden verstaan: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die de goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps-of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, tuincentrum en supermarkt.

Het toevoegen van een horecaconcept aan een winkelruimte waar de bestemming ‘detailhandel’ op rust is dus niet zomaar toegestaan, tenzij de horeca kan worden gekwalificeerd als incidenteel, voortvloeiend uit, en ondergeschikt aan de oorspronkelijke bedrijfsactiviteiten.

Uit de rechtspraak volgt dat de ruimtelijke uitstraling van de activiteit in de winkelruimte leidend is bij het beantwoorden van de vraag of sprake is van detailhandel. Een supermarkt met een kleine gemeubileerde koffiecorner zal dus eerder zijn aan te merken als detailhandel met incidentele en ondergeschikte horeca, dan een boekenwinkel met op de tweede verdieping een volledig ingerichte espressobar.

Wanneer de blurring strijdig lijkt te zijn met het bestemmingsplan, dan kan de retailer bij de gemeente informeren naar de mogelijkheden. Zo kan de retailer mogelijk met een omgevingsvergunning een ontheffing van de voorschriften uit het bestemmingsplan krijgen, en alsnog overgaan tot het realiseren van het voorgenomen blurring concept.

Naast het bestemmingsplan zijn er vaak ook vergunningsvoorschriften waar de retailer aan moet voldoen voordat hij zijn blurring concept kan gaan uitrollen. Zo moet een retailer al snel beschikken over een horecavergunning. Daarbij is het de moeite waard om opnieuw aandacht te schenken aan de lokale regelgeving omtrent openingstijden, winkeluitstallingen, geluidsvoorschriften en hygiënevoorschriften.

Huurovereenkomst

Behalve de gemeentelijke bestemming, is ook de contractuele bestemming die is opgenomen in de huurovereenkomst van belang voor het beantwoorden van de vraag of blurring wel is toegestaan.

In het meest gebruikte huurcontract van Nederland, het ROZ huurcontract voor winkelruimte, is in artikel 1 een onderscheid gemaakt tussen wat je huurt en wat de bestemming van het gehuurde is. Dan kan verwarrend zijn. In artikel 1.1 staat opgenomen wat er gehuurd wordt. Over het algemeen is hier een ruime omschrijving opgenomen, bijvoorbeeld bedrijfsruimte. In artikel 1.3 (model 2012) is bepaald hoe het gehuurde is bestemd (of wel hoe het moet worden gebruikt). Daar staat dan bijvoorbeeld bepaald supermarkt of kleding verkoop in het hogere segment. Het onderscheid tussen wat wordt gehuurd en wat de bestemming is, is wezenlijk omdat indien het gehuurde in artikel 1.1 wordt omschreven als supermarkt, de verhuurder er ook daadwerkelijk voor zorg dient te dragen dat het gehuurde geschikt is als supermarkt, dus inclusief vloer, verlichting, brandmeldinstallatie et cetera. Indien er slechts ‘bedrijfsruimte’ staat vermeld, dient de verhuurder slechts een bedrijfsruimte ter beschikking te stellen die niet hoeft te voldoen aan de bestemming die in hetzelfde contract is omschreven. Daartoe dient de retailer het zelf geschikt te maken.

De bestemming van het gehuurde is vervolgens van belang voor de vraag wat er in het gehuurde dient te worden geëxploiteerd. Neem als voorbeeld een retailer die een luxe kledingwinkel exploiteert en een deel van zijn winkelruimte wil gaan aanwenden als café. Indien in de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van de verkoop van kleding, dan schiet de retailer met het realiseren van zijn plannen tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Op grond van deze tekortkoming kan de verhuurder mogelijk aanspraak maken op contractuele boetes of zelfs de huurovereenkomst beëindigen.

Uit de rechtspraak blijkt dat een zekere branchevervaging, doordat ook andere producten worden verkocht dan oorspronkelijk overeengekomen, niet meteen tot een contractuele bestemmingswijziging zal leiden. Denk hier bijvoorbeeld aan de bouwmarkten die naast bouwmateriaal ook speelgoed verkopen. Het uitbreiden van het assortiment met producten die buiten de contractuele bestemming vallen, zoals de verkoop van speelgoed door een bouwmarkt, hoeft dus niet zonder meer strijdig te zijn met de huurovereenkomst. Dit wordt anders op het moment de oorspronkelijke overeengekomen bestemming slechts een bijzaak is geworden, dus als de bouwmarkt voornamelijk speelgoed gaat verkopen.

Wanneer in verregaande mate sprake is van blurring in strijd met de contractuele bestemming wordt bij de beoordeling of dit kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst een belangenafweging gemaakt tussen enerzijds de wens of noodzaak van de retailer om zijn bedrijfsvoering te wijzigen, en anderzijds het belang van de verhuurder bij handhaving van de overeengekomen bestemming. Zo kan een verhuurder die meerdere winkelruimtes in de buurt verhuurt belang hebben bij een diversiteit in winkelaanbod.

Maar wat als de verhuurder weet van de uitbreiding van de bedrijfsactiviteit van de retailer maar hier niets over zegt? Uit de rechtspraak volgt dat als de retailer zijn winkel ombouwt en hier niet door de verhuurder tegen wordt geprotesteerd terwijl duidelijk is dat de verhuurder wel van de ombouw op de hoogte is, is dit desondanks onvoldoende om aan te nemen dat de verhuurder instemt met het gebruik van het gehuurde in strijd met de contractuele bestemming. Wij benadrukken echter dat de beoordeling sterk afhankelijk is van de specifieke feiten.

Alleen indien de verhuurder zich ondubbelzinnig positief over het afwijkende gebruik heeft uitgelaten kan dit onder omstandigheden voldoende zijn om uit te sluiten dat de verhuurder hier in de toekomst nog tegen kan protesteren. Dit wordt echter niet zomaar aangenomen, want de contractuele bestemming is in principe leidend. De retailer doet er dus verstandig aan om eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder te vragen voordat hij zijn blurring concept uitrolt.

Een andere juridische hobbel die de retailer mogelijk moet overwinnen heeft te maken met eventueel overeengekomen exclusiviteit. Met name voor winkelruimtes die in een winkelcentrum zijn gelegen maken de verhuurder en de retailer met het oog op de branchering in het winkelcentrum nog wel eens exclusiviteitsafspraken. Die exclusiviteit afspraken kunnen overigens niet altijd gemaakt worden omdat zij in strijd kunnen zijn met mededingingswetgeving.

Indien de retailer na jaren te huren op dezelfde locatie op enig moment besluit een horecaelement aan zijn winkel toe te voegen, dan kan dit strijd opleveren met de overeengekomen exclusiviteit. Ook hier geldt weer dat de retailer er goed aan doet om voordat hij zijn blurring concept uitrolt eerst de huurovereenkomst en de eventuele bijbehorende afspraken goed te bestuderen en te beoordelen of de blurring strijdig is met de gemaakte afspraken. Is hiervan sprake, dan is het aan te bevelen dat hij schriftelijk toestemming vraagt aan de verhuurder om het blurring concept te realiseren. Zo komt de retailer achteraf niet voor vervelende verrassingen te staan.

Dit artikel verscheen eerder in RetailTrends. Klik hier voor meer informatie over Bosselaar & Strengers Advocaten.

Delen:

Gerelateerde artikelen

Laatste franchisenieuws

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.