Column Jeroen Sterk “Breekt koop huur? Risico van vijandelijke overname?”

Gepubliceerd op , door De Nationale Franchise Gids

Mr. Jeroen Sterk – franchiseadvocaat

De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 25 april 2014 bepaald dat de koper van het onroerend goed, als opvolgend verhuurder, de huurovereenkomst onmiddellijk wegens dringend eigen gebruik mag opzeggen.  Concurrerende franchiseorganisaties kunnen zo via het onroerend goed trachten elkaars beste vestigingspunten over te nemen. Maar franchisegevers kunnen ook door franchisenemers gehuurde panden kopen. Alle reden voor franchisegevers en voor franchisenemers om hun huurovereenkomst op dit punt te controleren. Biedt deze u wel voldoende bescherming tegen een ‘vijandelijke overname’?

Hoewel er in de winkelstraten steeds meer leegstand is, blijven A1-locaties in de Retail schaars. Zeker in de supermarktbranche. Sinds de inwerkingtreding van het nieuwe huurrecht bedrijfsruimte is er een ruimere mogelijkheid gecreëerd om ten koste van de zittende huurder die goede locaties weg te kapen en een concurrerende exploitatie voort te zetten.

Op 25 april 2014 heeft de Hoge Raad namelijk ten tweede male bevestigd dat de wet zo moet worden uitgelegd dat de koper van het onroerend goed, als opvolgend verhuurder, de huurovereenkomst onmiddellijk wegens dringend eigen gebruik mag opzeggen. De wachttijd van drie jaar bij opzegging van de huurovereenkomst winkelruimte wegens dringend eigen gebruik na koop van het onroerend goed geldt volgens de Hoge Raad nog alleen maar  in de eerste huurtermijn, van veelal 5 jaar. Die wachttijd diende ter ontmoediging van deze praktijken. Hiermee wordt het eerdere arrest van de Hoge Raad van 2010, welk arrest vele pennen in de literatuur in beweging heeft gebracht, aldus bevestigd.

Deze zaak betrof de opzegging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte waarin Aldi een van haar supermarkten had gevestigd. De opvolgend huurder had onroerend goed kort daarvoor gekocht en wenste in plaats van Aldi aldaar zelf een supermarkt te exploiteren.

Wanneer sprake is van dringend eigen gebruik dient van geval tot geval te worden bezien, maar echt hoge eisen worden daaraan niet gesteld. Voldoende is al dat men belang heeft bij landelijke dekking van een keten aan winkels en/of om onderbouwde bedrijfseconomische redenen kiest voor de in geding zijnde locatie. Indien het dringend eigen gebruik vast staat moet de rechter de ontruiming toewijzen.

Wat betekent dit nu voor de franchisepraktijk?
Concurrerende franchiseorganisaties kunnen via het onroerend goed trachten elkaars beste vestigingspunten over te nemen. Maar franchisegevers kunnen ook door franchisenemers gehuurde panden kopen.

Allereerst doen franchisenemers en franchisegevers er dus verstandig aan in de huurovereenkomst te laten opnemen dat opzegging wegens dringend eigen gebruik is uitgesloten, althans geen huurrelatie voor onbepaalde duur te laten ontstaan die dan opzegbaar is met een opzegtermijn van één jaar.

Overigens is het ook aanbevelenswaardig, als de onderhandelingspositie dat toestaat om stil te staan bij een bepaling in de huurovereenkomst die verkoop en/of overgang van het gehuurde wegens juridische splitsing en/of fusie uitsluit of aan banden legt. Bijvoorbeeld door een eerste recht van koop te bedingen.

Indien (opnieuw) wordt geïnvesteerd dient de huurder zich op voorhand er van te vergewissen dat de looptijd van de huurovereenkomst tenminste met een zelfde periode wordt verlengd als de afschrijvingsduur van de investeringen.

Overigens betekent de opzegging en beëindiging van de huurovereenkomst niet dat de huurder met lege handen achterblijft. De huurder kan in de regel bij bedrijfsverplaatsing aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Tevens kan de gewezen huurder voor het voordeel dat de verhuurder geniet doordat een gelijk(soortig) bedrijf wordt voortgezet een vergoeding naar billijkheid vorderen van de gewezen verhuurder.  De hoogte van die vergoedingen is echter onzeker en beoogd niet de volledige waarde van het bedrijf te vergoeden.

Voor geïnteresseerden vermeld ik hier de vindplaats van het arrest van de Hoge Raad te raadplegen op de website van  rechtspraak.nl, klik hier voor de uitspraak

Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met Jeroen S.terk van Ludwig & Van Dam Advocaten.

Mr J. Sterk  – Franchiseadvocaat

Ludwig & Van Dam Franchise advocaten, franchise juridisch advies.

Wilt u reageren? Ga naar sterk@ludwigvandam.nl

 

Delen:

Gerelateerde artikelen

Laatste franchisenieuws

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

skyscraper-banner-website

franchise-season-art-class