Mr. J. Sterk en mr. R.C.W.L. Albers
In veel huurovereenkomsten wordt de huur jaarlijks geïndexeerd aan de hand van het prijsindexcijfer van het CBS. De afgelopen jaren was er nauwelijks inflatie dus stegen ook de huren nauwelijks. Met een huidige inflatie van bijna 10% leidt dat nu onmiddellijk tot enorme huurverhogingen. Daar bovenop komen dan nog de stijgende loonkosten, stijgende energieprijzen en de gestegen inkoopkosten doordat grondstoffen ook fors duurder zijn geworden. Indien die inflatie aanhoudt kan men zich op enig moment afvragen of de huurprijs nog wel redelijk en marktconform is.
De wetgever heeft hiervoor een regeling getroffen. Huurprijzen voor winkelruimte kunnen namelijk ook los van deze indexatie in beginsel aan het eind van iedere contractperiode, althans eens per vijf jaar, worden aangepast aan de huur van vergelijkbare bedrijfsruimte, te weten de zogenoemde huurreferentiewaarde. Deze wordt bepaald door deskundigen aan de hand van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte in de nabije omgeving. Het moet dan gaan om de afgelopen vijf jaar feitelijk betaalde huurprijzen geïndexeerd naar huidig niveau.
Het kan de moeite waarde zijn om een dergelijk onderzoek te doen, indien het vermoeden bestaat dat dit aanleiding kan zijn om een lagere huurprijs vast te laten stellen. Omdat de gewijzigde huurprijs pas in kan gaan, nadat overeenstemming is bereikt, dan wel de kantonrechter een deskundige heeft benoemd of er gedagvaard is, is het zaak om als huurder een actieve houding aan te nemen.
Ook kan worden overwogen in huurovereenkomsten bepalingen op te nemen die de jaarlijkse indexatie begrenzen, hetgeen grote franchisegevers met een vooruitziende blik al in hun inhuurovereenkomsten doen. Franchisenemers die onderhuren van hun franchisegevers zouden daar wellicht van kunnen profiteren, stellende dat het niet redelijk is de huurprijs in de onderhuurverhouding meer te verhogen, ook al is die beperking in hun onderhuurovereenkomst formeel niet van toepassing.
Tenslotte pleiten brancheorganisaties van het MKB over het toepassen van kerninflatie, waardoor in ieder geval bepaalde kosten waarvan de prijzen sterk schommelen, zoals de stijgende energieprijzen, niet meetellen voor de huurindexatie. Hierover dient uiteraard wel overeenstemming met de verhuurder te worden bereikt. Het argument hiervoor is met name dat de ondernemer zelf al de hogere energieprijs betaalt en door de huurverhoging, waarin die zwaar meeweegt, dus dubbel betaalt.
Los hiervan is er een trend waarneembaar om in toenemende mate (een deel) omzetafhankelijke huur overeen te komen.
Wellicht zijn er ook in uw situatie mogelijkheden om de huur in de hand te houden? Wij kijken het graag voor u na.
Mr. J. Sterk en mr. R.C.W.L. Albers – franchiseadvocaten
Ludwig & Van Dam Franchise advocaten, franchise juridisch advies. Wilt u reageren?
Ga naar sterk@ludwigvandam.nl of albers@ludwigvandam.nl