Het komt regelmatig voor dat een franchisegever een bedrijfsruimte in de zin van 7:290 BW (onder)verhuurt aan de franchisenemer met gebruik van een koppelbeding. Ook als een koppelbeding in de huurovereenkomst staat vermeld, kleven er voor de franchisegever nog altijd risico’s aan het sluiten van een huurovereenkomst. Franchisegevers en franchisenemers zijn niet altijd voldoende bewust van de risico’s bij het sluiten van een huurovereenkomst naast de franchiseovereenkomst. In dit artikel leest u waarom het belangrijk is om een geldig koppelbeding op te nemen in de huurovereenkomst.
Gemengde overeenkomsten, hoe zit het ook alweer?
Wanneer er meerdere wettelijke regimes op een overeenkomst van toepassing zijn, is er sprake van een zogenoemde gemengde overeenkomst. Als u als franchisegever met uw franchisenemer zowel een franchiseovereenkomst als een huurovereenkomst aangaat en er een koppelbeding is opgenomen in de huurovereenkomst, dan is er in beginsel sprake van een gemengde overeenkomst. Bij gemengde overeenkomsten geldt kort gezegd dat zowel de bepalingen uit het huurrecht als de bepalingen van franchise naast elkaar van toepassing zijn, tenzij die bepalingen onverenigbaar zijn met elkaar. Bij onverenigbare bepalingen is het de vraag welk regime – in uw geval huur, of franchise – overheerst in de overeenkomst. Welk regime overheersend is, hangt af van de feiten en omstandigheden ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst(en) en de manier waarop u als franchisegever en franchisenemer daar uitvoering aan hebben gegeven.
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat in uitzonderingsgevallen kan gelden dat bij een gemengde overeenkomst de dwingendrechtelijke bepalingen moeten wijken voor regels die voor de andere overeenkomst gelden. Wanneer franchise het overheersende element in de overeenkomst is, kan dit betekenen dat contractuele afspraken uit de franchiseovereenkomst voor dwingendrechtelijke huurbepalingen gaan. Desalniettemin moet u zich realiseren dat het opnemen van ‘slechts’ een koppelbeding in een huurovereenkomst risicovol is.
Koppelbeding is niet voldoende
Het huurrecht wordt namelijk gekenmerkt door (semi)dwingende bepalingen. Dit betekent dat er niet, of niet ten nadele van huurder kan worden afgeweken. Bij de huur van bedrijfsruimte geldt dat de verhuurder met de huurder minimale huurtermijnen dient af te spreken, dient de huur door de verhuurder te worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal één jaar en kan de verhuurder de huur alleen opzeggen met inachtneming van in de wet genoemde opzeggingsgronden.
Een in de overeenkomst opgenomen koppelbeding dat vermeldt dat de huurovereenkomst eindigt als de franchiseovereenkomst eindigt, is op grond van het huurrecht niet rechtsgeldig. De franchisenemer kan als huurder een dergelijk beding door de rechter laten vernietigen. De huurder heeft in dat geval huurbescherming en als de franchisegever de franchiseovereenkomst beëindigt, betekent dat in dit geval dat de huurovereenkomst gewoon doorloopt.
De mogelijkheid van de huurder om een afwijkende bepaling te vernietigen, is niet mogelijk indien de kantonrechter de bepaling heeft goedgekeurd. Een huurder en verhuurder kunnen de kantonrechter vragen om goedkeuring te geven aan een afwijkend beding.
Conclusie
Omdat het risico bestaat dat de huurder een koppelbeding kan laten vernietigen, adviseren wij u om een koppelbeding te laten goedkeuren door de rechter. Ook als de franchiseovereenkomst het overheersende element is in de franchise-en huurovereenkomst. Laat u daarom goed adviseren door een huurrechtspecialist bij het opstellen van een koppelbeding in de gemengde overeenkomsten en laat het koppelbeding vervolgens goedkeuren door de rechter.
Laura de Leeuw – Advocaat en specialist huurrecht en vastgoed bij Nysingh advocaten en notarissen
Email: laura.deleeuw@nysingh.nl
Tel: +31 6 172 371 61