Door A.W. Dolphijn, Ludwig & Van Dam
Tegenvallende omzetten in verband met de coronacrisis kunnen betekenen dat de huurprijs gehalveerd wordt, ook als er sprake is van een deels omzetgerelateerde huur.
De kortgedingrechter van de rechtbank Amsterdam heeft een betekenisvolle uitspraak gedaan. Een horecabedrijf had een franchiseovereenkomst gesloten voor de exploitatie van een hotelbedrijf. Met de eigenaar van een hotelgebouw was een huurovereenkomst gesloten. De huurder had sinds 6 maart 2020 de huur niet meer voldaan, omdat vanaf begin maart 2020 de omzet dramatisch teruggevallen was in verband met de gevolgen van de coronacrisis. Medio maart 2020 heeft de Nederlandse overheid diverse maatregelen genomen in verband met het coronavirus, met als gevolg dat de onderneming deels gesloten diende te worden voor het publiek. De horecaonderneming heeft hierdoor veel schade opgelopen.
Eén van de aspecten die in de rechtszaak in kort geding aan de orde kwam was de vraag of de huurder de gehele huurachterstand diende te voldoen. De verhuurder had al eerder in de huurovereenkomst een deel van de huurprijs afhankelijk van de omzet gemaakt en stelde dat daarmee de huurder voldoende tegemoetgekomen wordt.
De gevolgen van de coronacrisis zijn volgens de kortgedingrechter niet in de huurovereenkomst opgenomen, ook niet doordat er sprake is van een gedeeltelijk omzetgerelateerde huurprijs. Dat omzetgerelateerde deel van de huurprijs betreft – in relatie tot het vaste deel van de huur – een relatief laag bedrag. Partijen zullen daarmee volgens de kortgedingrechter beoogd hebben de gevolgen van omzetfluctuaties te dempen, in die zin dat de totale huur afhankelijk van de gerealiseerde omzet hoger of lager kan uitvallen. Daarbij moet echter aan niet meer gedacht worden dan aan fluctuaties veroorzaakt door te verwachten en daarmee te voorziene omstandigheden en niet aan een ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst volstrekt onvoorzienbare omstandigheid zoals de coronacrisis.
Aldus oordeelt de kortgedingrechter dat vanaf in ieder geval het tweede kwartaal van 2020 een huurkorting zal worden toegepast. Nu geen van beide partijen een verwijt van het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden kan worden gemaakt ligt het voorshands voor de hand het financiële nadeel over partijen te verdelen, zodat de kortgedingrechter er voorlopig vanuit gaat dat de maximale huurprijskorting van 50% in de bodemprocedure zal worden toegepast, in die zin dat de huurbetalingsverplichting vanaf het tweede kwartaal van 2020 wordt opgeschort tot 50% totdat er in de bodemprocedure zal zijn beslist. Ook zal worden bepaald dat de huurder aan deze opschorting geen rechten kan ontlenen indien zij niet binnen vier weken na heden een bodemprocedure tegen verhuurder aanhangig maakt. Daar zal dan een definitief oordeel gevormd worden of het opgeschort bedrag niet betaald hoeft te worden.
Voor franchisenemers die tevens huurder zijn, en die ten gevolge van de coronacrisis met huurachterstanden te kampen hebben, kan een (tijdelijke) huurverlaging van 50% een welkome tegemoetkoming zijn.
Mr. A.W. Dolphijn – franchiseadvocaat
Ludwig & Van Dam Franchise advocaten, franchise juridisch advies. Wilt u reageren?
Mail naar dolphijn@ludwigvandam.nl