Het is binnen een franchiserelatie geen uitzondering dat partijen overeenkomen dat de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, en dat bij beëindiging van de franchiseovereenkomst de huurovereenkomst eindigt zonder dat daartoe nadere opzegging vereist is.
Koppeling franchiseovereenkomst en huurovereenkomst
Een franchisegever kan verschillende redenen hebben om de overeenkomsten aan elkaar te koppelen: bijvoorbeeld omdat de locatie van het pand erg belangrijk is en de verhuurder (franchisegever) belang heeft bij het behoud van de betreffende locatie in geval van beëindiging van de franchiseovereenkomst, het gehuurde in eigendom van de franchisegever is, franchisegever niet voor een langere periode kan verhuren dan waarvoor hij zelf de beschikking heeft over de huurrechten of ‘simpelweg’ omdat de franchisegever geen extra rompslomp wenst indien een franchiseovereenkomst eindigt.
Soms wordt in een franchiseovereenkomst volstaan met de opmerking dat partijen vaststellen dat de huurovereenkomst integraal onderdeel is van de franchiseovereenkomst en dat beide overeenkomsten één onlosmakelijk geheel vormen. Soms kiest een franchisegever ervoor om tevens een artikel in de franchiseovereenkomst op te nemen waarin wordt vermeld dat partijen alles in het werk zullen stellen om de onlosmakelijkheid van die overeenkomsten te bewerkstelligen.
De prangende vraag die zich dan aandient is of een dergelijke koppeling zonder meer is toegestaan. Kijkend naar de wettelijke bepalingen van Afdeling 6, Titel 4 van Boek 7 BW leert dat dit, in beginsel, niet is toegestaan; uitgangspunt is dat niet ten nadele van de huurder van de wettelijke bepalingen kan worden afgeweken. Dit wordt pas anders indien ten aanzien van die afwijkende bedingen door de (kanton)rechter goedkeuring is verleend.
Een dergelijke rechterlijke goedkeuring kan dus slechts worden verzocht ten aanzien van bedingen waarin ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de bepalingen van afdeling 6, aldus artikel 7:291 lid 2 BW. Afwijken ten nadele van de verhuurder is ‘gewoonweg’ toegestaan.
Het is gebruikelijk om een dergelijk verzoek gezamenlijk in te dienen. Kijkend naar de tekst van artikel 7:291 volgt geen termijn waarbinnen een dergelijk verzoek dient te worden gedaan. Dit heeft dus tot gevolg dat een verzoek ook kan worden ingediend nadat de huurovereenkomst is aangevangen.
Na indiening van het verzoek volgt de rechterlijke toets: de goedkeuring wordt alleen gegeven indien (i) het beding de rechten die de huurder aan de afdeling ontleent, niet wezenlijk worden aangetast of (ii) diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft.
Wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder
In 9 van de 10 toestemmingsverzoeken hebben partijen (of in ieder geval één partij) voor ogen om van essentiële onderdelen af te wijken. Ofschoon afwijking van dergelijk specifieke huurbepalingen over het algemeen per definitie de rechten van de huurder aan kan tasten, dient steeds per individuele kwestie te worden beoordeeld in hoeverre die aantasting een ‘wezenlijke’ aantasting is.
Binnen een franchiserelatie ziet het verzoek rondom het afwijkende huurbeding met name op de wijze van beëindiging van de huurovereenkomst (zonder rechterlijke tussenkomst). Met andere woorden; met een dergelijk afwijkend beding wordt geprobeerd om een extra beëindigingsgrond te creëren.
Maatschappelijke positie van de huurder
Bij de beoordeling van deze vraag let de rechter onder andere op de hoedanigheid van de huurder en verhuurder, of de huurder zich bij het sluiten van de huurovereenkomst heeft laten bijstaan of adviseren door een juridisch adviseur, of de huurder in een afhankelijke positie verkeert ten opzichte van de verhuurder, etc.
Casuïstiek
De kantonrechter oordeelde in februari van dit jaar nog dat de maatschappelijke positie van een franchisenemer – die voor zijn inkomsten volledig afhankelijk is van de exploitatie van zijn franchiseonderneming – in vergelijking met die van de franchisegever (een franchiseonderneming met ruim 30 vestigingen in Nederland) zodanig is dat franchisenemer de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte wel behoeft.
De bedingen waarvan goedkeuring werd gevraagd, weken niet alleen af van de wettelijke beëindigingsgronden, maar ook van de wettelijke regeling die inhoudt dat, indien er een geschil bestaat omtrent de beëindiging van de huurovereenkomst, dit wordt getoetst door de rechter. Volgens de wettelijke regeling eindigt de huurovereenkomst pas indien de rechter dit onherroepelijk heeft beslist. Dit brengt mee dat ook dan pas voor de huurder een verplichting tot ontruiming bestaat. Het uitsluiten van de rechtelijke toetsing van de beëindiging betekende een aanzienlijke aantasting van de rechten van franchisenemer en een belangrijke verzwakking van zijn positie ten opzichte van franchisegever.
Enige rechtvaardiging voor een zo sterke inbreuk op de wettelijke rechten van franchisenemer was noch gesteld noch gebleken. Dat franchisegever belang had bij een zo groot mogelijke flexibiliteit lag voor de hand maar vormt geen bijzondere omstandigheid.
Indien de afwijkende bedingen een concrete verzwakking van de positie van huurder tot gevolg hebben, en enige rechtvaardiging voor dergelijke inbreuken op die wettelijke rechten niet gegeven is, wordt over het algemeen geoordeeld dat goedkeuring niet kan worden verleend.
Conclusie
De beantwoording van de vraag of een afwijkend huurbeding toelaatbaar is, betreft een casuïstische aangelegenheid, hetgeen ook blijkt uit de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van eerder dit jaar. De maatstaf zoals die is neergelegd in artikel 7:291 BW bevat open normen die telkens dienen te worden ingevuld aan de hand van de omstandigheden van het concrete geval.
De verschillende belangen in combinatie met de omstandigheden van het geval maken dat er geen eenduidig antwoord kan worden gegeven op de vraag of er zonder meer toestemming wordt verleend voor afwijkende bedingen. Hierbij kan wel de kanttekening worden geplaatst dat de vraag in hoeverre een huurder wezenlijk in zijn rechten wordt aangetast centraal staat.
Mr. K. Bastiaans – franchiseadvocaat
Ludwig & Van Dam Franchise advocaten, franchise juridisch advies.
Wilt u reageren? Ga naar bastiaans@ludwigvandam.nl
